“Kennis en ervaring zijn alleen van nut als ze uitgewisseld worden.”

Om de belangen van de vastgoedexperten en vastgoedpromotoren, nu en in de toekomst, gedegen te verdedigen hebben wij de vzw Fexpro opgericht.

De jarenlange ervaring van de oprichters en de raad van bestuur, hun permanente inzet voor de professionalisering van het beroep en hun gedrevenheid tot vervolmaking staan garant voor het welslagen van deze nieuwe belangenvereniging.

Wij bieden aan alle leden de mogelijkheid elkaar te ontmoeten op verschillende events en vormingsmomenten met gerenommeerde gastsprekers en deskundigen. Wij zorgen op zeer regelmatige basis voor specifieke beroepsgerichte opleidingen. U kunt indien gewenst ook deel uitmaken van de verschillende praktijkgerichte en praktijkgestuurde werkgroepen. Tevens kunnen alle leden via Fexpro ook genieten van verschillende voordelen van onze zakenpartners.

Laat ons even weten wat we voor mekaar kunnen betekenen, via een mailtje, een brief of ter gelegenheid van onze events.

In de overtuiging met Fexpro een representatief platform te bieden aan alle vastgoedexperten en vastgoedpromotoren,

Met vriendelijke groeten,

Hendrik Leurs
Voorzitter


feXpro leden mogen gratis deelnemen.

Klik hier om u in te schrijven.

 


Fexpro leden genieten 15% korting op een aantal boeken inzake vastgoed van Larcier

Voetbalevent: verslag

Notarissen verslaan voor het eerst de makelaars


Lees verder:

Opinie: De mail als bewijs van een koop-verkoop?

De mail als bewijs van een koop-verkoop?

 

Het zal U de laatste tijd niet ontgaan zijn dat er in de media en de vastgoedsector een hetze is ontstaan rond de bewijslast die een mail al dan niet zou hebben voor het bestaan van een vastgoedtransactie.

 

Zo oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen eind 2016 (tegen het vonnis van de Rechtbank van 1ste Aanleg te Turnhout) dat een verkoop van vastgoed niet tot stand kan komen via mail en dit op basis van de Wet op de Elektronische Handel uit 2003 die stelde dat de koop-verkoop met betrekking tot een onroerend goed bij wijze van uitzondering niet tot stand kan komen via elektronische weg.

 

Wereldvreemd of terecht?

 

Een nogal schril contrast met een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 2013 dat oordeelde dat zelfs een SMS een begin van schriftelijk bewijs kan zijn, maar wel mits aangevuld met ...

Wat is nu eigenlijk het probleem? Welnu, boven het bedrag van 375€ (Artikel 1341 B.W.) kan een rechtshandeling (in deze een verkoop) alleen worden bewezen met een geschrift of akte, of anders gezegd met een tussen partijen schriftelijk vastgelegde overeenkomst of authentieke akte. Een mail is dat uiteraard niet, maar misschien wel een begin van bewijs door geschrift. Precies die kwalificatie, aangevuld met andere elementen zou dan wel een bewijs van de bewuste transactie kunnen uitmaken.

 

Wat waren de feiten in het kort? Een koppel kocht via een makelaar in Antwerpen een woning, of dachten dat althans want er was wederzijds mailverkeer tussen verkoper en koper die dit akkoord zouden bestendigen. De makelaar stuurde vervolgens zijn ontwerp van onderhandse koopovereenkomst op, waarna partijen hun opmerkingen formuleerden. Maar tot groot ongenoegen van de kopers volgende daarop de ondertekening ervan niet.

 

Ik had vorig jaar het geluk op de Universiteit te Antwerpen te mogen optreden als observator bij een Masterproef (Master na Master Ondernemingsrecht) ingediend door Meester Katrien BOTERMAN, Advocate aan de balie te Brugge, betreffende de “Koop van onroerend goed met gebruik van elektronische communicatiemiddelen”. Ik dank haar bij deze gebruik te mogen maken van de vruchten van haar werk.

 

Alvorens hier op in te gaan eerst eens kort wijzen op onze regelgeving. In ons Belgisch recht komt een koop al tot stand bij de loutere wilsovereenstemming betreffende de prijs en de verkochte zaak. Een uitgemaakte zaak, zou je stellen, ware het niet van een hele resem van bijzondere wetten en artikelen die hier roet in het eten gooien.

 

Een koop, hoewel geldig gesloten, moet bewezen worden en dit bewijs van het bestaan van deze overeenkomst is noodzakelijk om de koop te kunnen afdwingen. En het is precies de persoon die meent bepaalde rechten te hebben, die het bestaan van de overeenkomst moet kunnen bewijzen.

Zonder een schriftelijke akte, is er geen onmiddellijk en rechtstreeks bewijs en kan dit ook niet voor de rechter zomaar worden afgedwongen. Meer nog, zonder akte is het aan de rechter zelf om te oordelen in welke mate hij rekening houdt met de aangebrachte niet-volwaardige of onvolledige bewijsstukken of wat daarvoor moet doorgaan.

 

Ons Burgerlijk Wetboek dateert inmiddels al van een 200 jaar geleden en is niet echt aangepast aan onze snel veranderende virtuele wereld en de daarbij horende nieuwe vormen van communicatie. De eerder aangehaalde Wet van 2003 (met als basis een Europese richtlijn en nu deel uitmakende van het nieuwe Wetboek Economisch Recht) brengt geen soelaas omdat deze wet elektronische bewijsstukken bij vastgoedtransacties met uitzondering van huurrechten uitsluit.

 

Zolang partijen er zelf de gevolgen aan geven die deze stukken beogen en met andere woorden de aankoopakte voor de notaris laten verlijden, is er uiteraard geen probleem. Maar als dit niet gebeurt, en één van de partijen niet wil uitvoeren, begint de discussie. Wat is dan de waarde van zo’n mail?

In dit geval zal hij die de overeenkomst wil bewijzen (en er dus rechten op wil laten gelden), deze elektronische stukken enige draagkracht willen geven door deze te laten opnemen als “begin van bewijs door geschrift” (artikel 1347 B.W.) of als “buitengerechtelijke bekentenis”.

 

Begin van bewijs door geschrift = “elke geschreven akte die uitgegaan is van degene TEGEN wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt”.

 

Bovendien zijn in dit geval dan ook getuigen, andere geschriften en vermoedens toegelaten als aanvullend bewijs. Dergelijke mail kan dus op zich geen bewijs vormen, maar moet worden aangevuld met andere elementen die voldoende gewichtig en overeenstemmend zijn om de rechter soeverein te laten besluiten dat een overeenkomst is tot stand gekomen.

 

De buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van een feit, door een andere (in de 1ste discussie geen betrokken partij) partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie. Met andere woorden als in een ander geschil of rechtsfeit door de beklaagde een soort van bekentenis wordt afgelegd die het bestaan van die 1ste overeenkomst bevestigt, kan dit document wel worden aangevoerd in uw procedure. Bijvoorbeeld: die zelfde woning staat ook te huur, maar de eigenaar motiveert zijn weigering om aan die bepaalde kandidaat niet te verhuren door te stellen dat de woning is verkocht en hij dus niet langer zelf mag verhuren. Maar ook hier oordeelt de rechter soeverein en dus naar eigen inzicht omtrent de geloofwaardigheid ervan.

 

Hoewel bovenstaande niet altijd als voldoende bewijs zal worden aanvaard om het bestaan van de verkoop te staven, is er nog de mogelijkheid om schadevergoeding te eisen op grond van de precontractuele aansprakelijkheid (artikel 1382 B.W.).

 

Het Hof van Antwerpen daarentegen volgde deze stelling ook al in haar eerdere rechtspraak (van 2013) niet en stelde toen al dat mails geen enkele bewijslast hebben. Misschien kunnen we hieruit afleiden dat deze zaak in Gent wel een kans had gemaakt? In een wat gelijkaardige situatie had de Rechtbank van 1ste Aanleg te Brugge in 2015 geconcludeerd dat mails wel kunnen worden aanvaard als (begin van) bewijs.

 

Wie heeft nu gelijk?

 

Om als volwaardig bewijs te gelden is er het bewuste artikel XII.16 W.E.R. dat dit uitsluit. Hetgeen hierboven werd aangehaald, zijn misschien noodoplossingen, maar genieten wel duidelijk mijn voorkeur. Vaak beschikt de consument niet over voldoende kennis en correcte informatie om zomaar op basis van een mail of andere elektronische informatiedragers alle elementen te vinden om tot een dergelijke beslissing of uitvoering ervan gedwongen te worden. Zolang er ook ongestraft en in grote getale nepnieuws via het web kan worden verspreid en dat medium niet meer wordt beschermd, dient precies deze ‘onwetende’ consument wel te worden beschermd.

 

Vandaar dat ik wel pleit voor het aanvaarden van dergelijke mails als begin van bewijs door geschrift, maar zeker aan te vullen met andere elementen die na toetsing door een onafhankelijke (scheids)rechter uiteindelijk wel of niet als voldoende worden beschouwd om als volwaardig bewijs van de transactie te gelden.

 

Let wel, het betreft hier steeds relaties tussen of tegenover CONSUMENTEN (particulieren). Mijns inziens is het goed dat de consument beschermd wordt.

 

 

De sector kent thans het herroepingsrecht bij het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst met de vastgoedmakelaar. Stemmen gaan op om dit ook uit te breiden na het sluiten van de koopovereenkomst. Dit lijkt mij evenwel geen goed idee al was het maar omwille van de rechtszekerheid! Een dergelijke bedenktijd lijkt mij alleen nuttig VOOR het sluiten van een koopovereenkomst en niet nadien.

 

Daar waar de bewijsregels zeer strikt zijn tussen en tegenover particulieren, is dit niet zo het geval tussen en/of tegen handelaars. En wat met de makelaars en hun aansprakelijkheid in deze? Maar dat is voer voor een ander artikel.

 

Martial DE SPLENTER

Ondervoorzitter feXpro vzw

Zaakvoerder IMMOSAFE cvba

(17/03/2017)



Studiereis Servië

In samenwerking met onze reispartner Independent Travel hebben wij een boeiende studiereis naar Servië georganiseerd.
Het wordt een aangename 4-daagse reis met verkenning van Belgrado en omgeving, én uiteraard bezoek aan een aantal vastgoedprojecten.

 

Datum:
6 - 9 mei (eventueel verlengbaar tot 11 mei)

Kort programmaoverzicht:

  • zaterdag 6 mei: 
    • avond: aankomst
  • zondag 7 mei:
    • verkenning van Belgrado
  • maandag 8 mei:
    • bezoek aan de Kamer van Koophandel
    • bezichting aan een aantal vastgoedprojecten
  • dinsdag 9 mei:
    • groep 1: retour
    • groep 2: bezoek aan provincie Vojvodina
  • woensdag 10 mei:
    • groep 1: retour
    • groep 2: golf / jachthaven
  • donderdag 11 mei:
    • retour

Alle details en verdere informatie kan u lezen in de brochure in bijlage. U kan uiteraard ook steeds terecht bij Josiane Feierabend van Independent Travel:

Tel 09/248.13.50 – Mail josiane@independent-travel.be


Lees verder:

E-Flash

Verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering van aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector

  • De ministerraad heeft op 20 oktober 2016 een wetsontwerp goedgekeurd dat als doel heeft een verplichte tienjarige burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering in te voeren voor aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector van werken in onroerende staat;
  • De toepassing van de verplichte verzekering betreft de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van gesloten ruwbouw en is beperkt tot woningbouw en werken waarvoor de aanstelling van een architect verplicht is;
  • Per schadegeval is een tegemoetkoming voorzien tot maximum EUR 500.000,00 afhankelijk van de waarde van het gebouw;
  • Als alternatief voor de verzekering, kan men ook kiezen voor een borgstelling, waarvan de voorwaarden, modaliteiten en vrijmaking nog door een KB moeten worden bepaald;
  • Om controle toe te laten, moeten bouwactoren het bewijs van verzekering of borgstelling bezorgen aan de bouwheer, (in geval van de aannemer) de architect en de RSZ;
  • Het niet-naleven van de verplichting tot verzekering of borgstelling leidt tot de hoofdelijke aansprakelijkheid van de uitvoerende bestuurders, de zaakvoerders en de leden van het directiecomité voor iedere schuld die uit de tienjarige aansprakelijkheid voortvloeit;
  • De inwerkingtreding van de wet is voorzien op 1 januari 2018en geldt voor werken in onroerende staat waarvan de definitieve stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd na deze inwerkingtreding.

Deze e-flash wordt verzorgd door de afdeling Real Estate van het advocatenkantoor Lydian. 

Minder vastgoedtransacties in het 3de trimester 2016

  • De index van de vastgoedactiviteit laat in het 3de trimester van 2016 een daling optekenen van -9,5% in vergelijking met het 2de trimester van 2016, hetgeen grotendeels te wijten is aan het seizoensgebonden karakter van dit trimester;

Toch doet 2016 het voorlopig beter dan 2015: m.b.t. de eerste 9 maanden van dit jaar is er een toename van +8,4% van het volume vastgoedtransacties in vergelijking met dezelfde periode van 2015.



Meten is weten!

Meten is weten. Maar hoe meten we de oppervlakte van een woning?

 

Soms wordt al eens smalend gezegd dat een appartement aan de kust 10 % groter is dan hetzelfde appartement in het binnenland. Of met andere woorden: het vermelden van de juiste oppervlakte van een pand is blijkbaar niet zo gemakkelijk.

 

Daar is vanaf 1 januari 2016 verandering in gekomen, door het hanteren van de Europese meetstandaards van gebouwen. In alle landen van de Europese gemeenschap worden nu door vastgoedexperten dezelfde maatstaven gehanteerd voor het opmeten van gebouwen. Hierbij moeten wij vooral de begrippen Bruto Vloeroppervlakte (BVO) en Netto vloeroppervlakte (NVO) onthouden en dan ook toepassen.

 

De bruto vloeroppervlakte (BVO) heeft betrekking op de buitenomtrek van de bouwelementen die de begrenzing van het gebouw vormen, met inbegrip van hun bekleding gemeten op vloerhoogte. De BVO loopt door tot de fysieke begrenzingen van het gebouw die de scheiding vormen tussen het gebouw en zijn buitenomgeving. Het is de zogenoemde buitenmuurse oppervlakte.

 

WIJZE VAN OPMETEN

De BVO van een verdieping is de oppervlakte van de gesloten veellijn die rondom de vloer loopt en waarvan de zijden worden gevormd door:

  • de buitenzijden van de gevelelementen die de omtrek begrenzen van de gesloten ruimtes die zich op de desbetreffende verdieping bevinden
  • de hartlijn van de scheidingsmuren tussen gebouwen
  • de hartlijn van bouwelementen die de scheiding vormen met eventuele mede-eigenaren

 

Verder is de BVO exclusief de oppervlakte van: wegen en toegangen, tuinen, buitentrappen en –roltrappen, onbruikbare zolders, metalen galerijen voor het onderhoud van het gebouw, platte daken en schuine daken.

 

De BVO is inclusief de oppervlakte van: terrassen, bruikbare zolders, technische ruimtes buiten, ten behoeve van het gebouw, loopbruggen of doorgangen tussen twee delen van het gebouw.

 

 

De netto vloeroppervlakte (NVO) heeft betrekking op de binnenomtrek van alle bouwelementen, gemeten op vloerhoogte. De NVO is de vloeroppervlakte die daadwerkelijk door de gebruiker van het gebouw kan worden gebruikt. Dit is de zogenoemde binnenmuurse oppervlakte, exclusief alle bouwelementen.

 

 

WIJZE VAN OPMETEN

De NVO van een verdieping is de som van de oppervlaktes van de veelhoeken waarvan de zijden worden gevormd door de zichtbare binnenzijde van de bouwelementen: gevelmuren, scheidingsmuren, binnenmuren en -wanden, kolommen en vaste wanden.

 

De NVO is exclusief de oppervlakte van: onbruikbare zolders, liftkokers, metalen bruggen, trappen en galerijen voor het onderhoud van het gebouw, kolommen en pilaren met een doorsnede van > 0,1 m², bouwelementen.

 

De NVO is inclusief de oppervlakte van: overdekte en aan de zijkanten gesloten doorgangen, bruikbare zolders, onderhoudsruimtes, technische ruimtes ten behoeve van het gebouw, loopbruggen tussen twee delen van het gebouw, vloerdelen onder de doorlopende omkasting van convectoren, delen van de vloer met een vrije hoogte van < 1,60 m.

 

Wanneer deze voorschriften stelselmatig worden nageleefd, kan worden gewaarborgd dat een homogeen meetsysteem wordt toegepast voor gebouwen die qua architectuur sterk verschillen, en zijn doelmatigheidsindicatoren onderling goed vergelijkbaar bij de beoordeling van investeringen in vastgoed.

In de praktijk worden twee meettechnieken toegepast:

  • opmeten ter plaatse: hierbij wordt een bestaand gebouw met geschikte meetinstrumenten

opgemeten door een professioneel landmeter, vastgoedexpert of vastgoedmakelaar;

  • opmeten op tekening: hierbij wordt het gebouw van een tekening opgemeten aan de hand van "as built"-documenten en computerbestanden.

 

Hoewel het de bedoeling is dat deze voorschriften algemeen worden toegepast, kan niet worden uitgesloten dat betrokken partijen in uitzonderlijke gevallen in overleg een andere meetmethode moeten kiezen op basis van architectonische, technische en juridische criteria.

 

Indien u meer wil weten over deze materie dan mag u contact nemen per mail met onze federatie Fexpro (Federatie experten en promotoren) via: info@fexpro.be.

Hendrik Leurs / voorzitter Fexpro